Eine Hypothek zu bekommen ist jetzt einfacher, könnte aber nach hinten losgehen

Eine Hypothek zu bekommen ist jetzt einfacher, könnte aber nach hinten losgehen

Die Hürden zu nehmen, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, war früher viel schwieriger. Hausjäger mit zu hoher Verschuldung hatten ihre Hoffnungen zum Kauf von Haushalten geschlagen, nachdem ihnen eine Hypothek verweigert worden war.

Das ändert sich, da Hypothekengeber die Kreditrichtlinien erleichtern, um Hypothekarkredite auf mehr Menschen auszudehnen.

Kreditnehmer mit einer hohen Verschuldungsquote haben nun mehr Spielraum als seit dem Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken vor einem Jahrzehnt. Ihre Schuldenquote (DTI) ist der Prozentsatz des monatlichen Einkommens, das Sie für Ihre monatlichen Schulden zahlen, einschließlich einer neuen Hypothekenzahlung. Es ist ein Schlüsselfaktor - zusammen mit Ihrer Gutschrift -, dass die Kreditgeber bestimmen, ob Sie einen Kredit zurückzahlen können. Je mehr Schulden Sie haben, desto höher ist Ihr DTI-Verhältnis. Dies ist eine rote Flagge für Kreditgeber, die Ihr Risikopotenzial bewerten.

Einige Befürworter der Verbraucher befürchten, dass Kreditnehmer, die bereits Schwierigkeiten haben, über Wasser zu bleiben, mit den heutigen laxer Kreditanforderungen überfordert werden. Auf der anderen Seite könnte die Ausweitung des Zugangs zu Hypothekarkrediten kreditwürdigen Kreditnehmern in höherpreisigen Immobilienmärkten helfen, sich in die Reihen von Wohneigentumshöfen zu begeben, von denen sie zunehmend ausgeschlossen wurden.

Wie ist es leichter geworden, eine Hypothek zu bekommen?

Fannie Mae und Freddie Mac, zwei staatlich geförderte Unternehmen, die die meisten Hypotheken in den USA unterstützen, haben in den letzten Jahren ihre Kreditregelungen gelockert. Fannie Mae erhöhte seine maximale DTI-Ratio im Juli 2017 von 45 Prozent auf 50 Prozent. Beide Agenturen gestatten Kreditnehmern die Finanzierung von bis zu 97 Prozent des Kaufpreises eines Eigenheims, was als hohes Beleihungsverhältnis angesehen wird.

Herkömmliche Kreditgeber berechnen höhere Zinssätze für DTI-Kredite, um ihr Risiko zu mindern. Sie erfordern auch einen höheren FICO-Score und mehr Cash-Reserven.

Das Erhöhen der DTI-Grenzwerte ist nur eine Möglichkeit, mit der Kreditgeber eine Hypothek leichter bekommen können. LTV-Ratio erhöht Kreditnehmer, die keine hohe Anzahlung leisten. Sie zahlen jedoch eine private Hypothekenversicherung, wenn Sie weniger als 20 Prozent sparen - und Sie können möglicherweise nicht so viel Geld leihen, wie Sie zum Kauf eines Eigenheims benötigen.

Einige herkömmliche Kreditgeber haben ihre eigenen niedrigen Anzahlungsprogramme ohne private Hypothekenversicherung gegen ein höheres Zinsniveau eingeführt. Staatlich versicherte Kredite erfordern eine geringe bis keine Anzahlung und haben im Allgemeinen lockerere Kreditanforderungen als herkömmliche Kredite.

Hypothekarkreditstandards immer noch enger als die Boomzeiten

Kreditnehmer, die nicht in eine unberührte Kreditbox passen, haben jetzt mehr Möglichkeiten, Joel Kan, stellvertretender Vizepräsident der Industrieumfragen und Prognosen bei der Mortgage Bankers Association. Heutzutage gibt es mehr Gleichgewicht bei der Kreditvergabe, nachdem das Regulierungspendel zu weit in die entgegengesetzte Richtung geschwenkt wurde - ein Schritt, der ansonsten fähige Kreditnehmer ausschließt, sagt Kan.

Obwohl sich die Standards in den letzten Jahren erheblich gelockert haben, sind die Kreditvergabepraktiken von heute immer noch strenger als vor der Immobilienkrise. Die Zeiten, in denen Kredite ausbezahlt wurden, ohne Einkommen und Beschäftigung zu überprüfen, sind lange vorbei.

"Wir sind immer noch rund ein Viertel von denen, in denen wir mit dem Pre-Housing-Boom verglichen wurden", sagt Kan von Hypothekarkrediten. "Die Standards sind heute locker als in den Jahren 2010 bis 2012, als der Zugang zu Krediten am engsten war, aber nicht als Subprime."

Vergleichen Sie die Hypothekenzinsen heute

Der Anteil von neuen, konventionellen, konformen Wohnungsbaudarlehen mit einer DTI-Quote von über 45 Prozent stieg an, nachdem Fannie Mae laut DTL-Studie von CoreLogic das DTI-Limit angehoben hatte. Von Anfang 2012 bis zum letzten Sommer lag der Anteil dieser hohen DTI-Kredite zwischen 5 und 7 Prozent. Im ersten Quartal des Jahres 2018 verdreifachte sich dieser Anteil und stieg auf 20 Prozent, stellte CoreLogic fest. Die durchschnittliche DTI-Quote für diese Wohnungsbaukredite stieg zwischen dem ersten Quartal 2017 und dem ersten Quartal 2018 um zwei Punkte auf fast 37 Prozent.

Selbst wenn hohe DTI-Kredite an Popularität gewinnen, haben sich die Kreditgeber nicht an die Kredit-Score-Standards orientiert. Die durchschnittliche Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer für konventionelle, konforme Anleihekredite blieb im ersten Quartal 2018 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum unverändert bei 755, stellte CoreLogic fest. Das ist deutlich höher als die durchschnittliche Kreditwürdigkeit der Hauskäufer von 705 im Jahr 2001 - vor dem Abschwung.

Die Ausweitung des Hypothekarkredits hat seine Nachteile

Hohe DTI- und LTV-Darlehen sind nicht risikolos. Eine hohe LTV-Quote erhöht die Kreditkosten, und Sie müssen wahrscheinlich eine Hypothekenversicherung zahlen, um das Risiko des Darlehensgebers auszugleichen.

Für den Anfang berechnen die Kreditgeber Ihre DTI-Quote anhand Ihres monatlichen Bruttoeinkommens (vor Steuern und Lohnabzügen) und den Schulden, die in Ihrem Kreditbericht aufgeführt sind. Sie enthalten keine monatlichen Ausgaben wie Lebensmittel, Benzin, Kfz- oder Krankenversicherung, Tagesbetreuung / -unterricht, Stromrechnungen und andere wiederkehrende Rechnungen, die ein gutes Stück Ihres Monatsbudgets aufzehren können, sagt Rebecca Steele, CEO und Präsident der National Foundation für die Kreditberatung.

"Dadurch werden einige Kreditnehmer in eine prekäre Lage versetzt", sagt Steele über hohe DTI-Kredite. „Die Menschen haben heute deutlich weniger Einsparungen als Reserve. Dafür brauchen Sie ein stabiles Einkommen, und einige Verbraucher haben Probleme damit. Die meisten Menschen haben wenig Einkommen, vor allem weil die Mieten steigen. “

Ein Arbeitsplatzverlust oder eine andere große finanzielle Not könnte Sie an einem engeren Punkt befördern, als wenn Sie Ihre Schulden zurückgezahlt und Ihren Notfallsparkapital vor dem Kauf eines Eigenheims gesichert hätten. Sie zahlen auch mehr Zinsen mit einem hohen DTI-Darlehen, sagt Steele.

Ein weiteres wichtiges Thema, das einige Erstkäufer außer Acht lassen, sind die versteckten Kosten eines Eigenheimbesitzers, sagt Jeff Levine, zertifizierter Finanzplaner bei der BluePrint Wealth Alliance in Garden City, New York. Wenn Sie Ihr Einkommen auf monatliche Schuldenzahlungen ausdehnen, haben Sie nicht so viel Bargeld für Wartungskosten, Hausbesitzer-Mitgliedsbeiträge und größere Reparaturen, die unweigerlich auftauchen, sagt er.

Die Kreditnehmer sollten diese Ausgaben in die Mischung einbeziehen und vermeiden, sich zu überfordern, sagt Levine.

"Nur weil Sie für eine Hypothek genehmigt werden können, heißt das nicht, dass Sie eine bekommen sollten", sagt Levine. "Die Leute gerieten in den Abschwung in Schwierigkeiten, weil sie sich bis zum Griff geliehen hatten und nicht die Rückzahlungsfähigkeit hatten."

Mehr erfahren

  • 9 erstmalige Zuschüsse und Programme für Eigenkäufer
  • Wie viel Haus kannst du dir leisten?
  • Wie bekomme ich eine Hypothek mit schlechter oder schlechter Gutschrift?