Kapitalertragsteuer bei Verkauf von Fourplex

Kapitalertragsteuer auf Verkauf von Fourplex: Es ist kompliziert
2. Dezember 2014 in Steuern Judy O'Connor-Aktie

Sehr geehrtes Steuergespräch,
Wir haben seit sieben Jahren ein Vierplex-Apartmenthaus. Wir haben jemanden, der es kaufen will. Wenn wir bei dem Verkauf rund 275.000 USD abrechnen, wie könnten wir dann schätzen, wie viel Kapitalertragsteuer wir für 2014 zahlen müssten? Mein Mann ist 67 und ich bin 65 Jahre alt. Unser Gesamteinkommen für 2014 wird etwa 95.000 USD betragen.
- Nancy

Liebe Nancy,
Die Ermittlung der Kapitalertragssteuer auf den Verkauf Ihres Fourplex kann komplex sein. Die auf den Verkauf von Mietobjekt geschuldete Kapitalertragsteuer muss berechnet werden, indem der realisierte Betrag aus dem Verkauf, der in der Regel der Bruttoverkaufspreis ist, abgezogen wird. Anschließend werden die Vertriebskosten und die angepasste Kostenbasis abgezogen.

Darüber hinaus müssen Sie die Tatsache berücksichtigen, dass Sie möglicherweise einen Teil des Gewinns, der sich auf die in den Erträgen aus früheren Jahren geforderten Abschreibungen bezieht, als ordentlichen Ertrag zurückerhalten müssen. Darüber hinaus müssen Sie möglicherweise berücksichtigen, dass aufgrund der passiven Aktivitätsverlustregeln "ausbleibende Verluste" geltend gemacht werden. Diese Verluste wären für Sie von Vorteil bei der Berechnung der Gesamtsteuerschuld aus dem Verkauf.

Es gibt einen weiteren Aspekt Ihrer Steuersituation, der Ihnen in den Sinn kommt: Sie müssen sich des Potenzials bewusst sein, dass Sie der Nettoeinkommensteuer unterliegen. Dies ist eine zusätzliche Steuer in Höhe von 3,8 Prozent auf das Nettoanlageergebnis von Privatpersonen, Nachlässen und Trusts, deren Einkommen über bestimmten Schwellenwerten liegt, abhängig von ihrem Anmeldestatus. Die Netto-Kapitalertragsteuer ist ab Januar 2013 in Kraft getreten.

Die steuerlichen Definitionen von „angepasster Basis“, „Abschreibungserholung“ und Regeln für „passive Aktivitätsverluste“ sind etwas kompliziert. Wenn Sie diese Konzepte aus anderen Transaktionen im Laufe der Jahre nicht genau kennen und wissen, wie sie in Ihrer Steuererklärung ausgewiesen werden, kann es für Sie eine frustrierende Erfahrung sein, wenn Sie versuchen, den Verkauf selbst zu melden.

An dieser Stelle hoffe ich, dass ich Sie überzeugen kann, den Rat eines professionellen Steuerberaters einzuholen, der Sie bei der Meldung dieser Transaktion in Ihrer Steuererklärung unterstützen kann. Es gibt mehrere Formulare, einschließlich Formular 4797, Verkauf von Geschäftseigentum und Zeitplan D, Kapitalgewinne und -verluste usw. Die Vorteile für Sie und Ihren Ehemann wären enorm, da dies nach einer beträchtlichen Transaktion klingt. Bitte beachten Sie, dass das, was Sie in Dollar abrechnen, nicht Bestandteil dieser Berechnung ist, obwohl es für Sie als Verkäufer sicherlich wichtige Informationen ist.

Vielen Dank für die tolle Frage und alles Gute für einen erfolgreichen Verkauf.

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