Nach der Zwangsversteigerung eine Hypothek bekommen

Nach der Zwangsversteigerung eine Hypothek bekommen

Der Kauf eines Eigenheims ist für die hoffnungsvollsten Hausbesitzer ein herausforderndes Ziel. Aber für diejenigen, die eine Insolvenz, Zwangsvollstreckung oder einen Leerverkauf erlebt haben, sind die Hürden noch höher.

Trotzdem ist es nicht unmöglich, nach einem widrigen finanziellen Ereignis ein Haus zu kaufen, sagt Dan Keller, ein Hypothekenbanker bei Hometown Lending in Everett, Washington. In der Tat, sagt Keller, Menschen, die ihren Kredit aufgeräumt haben und sich sonst qualifizieren Hypotheken können ein Haus kaufen, sobald sie eine bestimmte Wartezeit nach der Insolvenz, Zwangsvollstreckung oder dem Leerverkauf überschritten haben.

Warte eine Weile

Die Wartezeit kann ein bis sieben Jahre dauern, sagt Kirk Chivas, Chief Operating Officer von First Commerce Financial in Wixom, Michigan. Die Einjahrespflicht gilt für Käufer, die einen Konkurs nach Kapitel 13 abgeschlossen haben und eine unbeschädigte Kreditwürdigkeit haben Lassen Sie sich ein neues Darlehen von der Federal Housing Administration oder FHA versichern oder durch das US Department of Veterans Affairs garantieren. Die siebenjährige Vorschrift gilt für Käufer, die eine Zwangsvollstreckung erlebt haben und einen neuen herkömmlichen Kredit erhalten möchten, der an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft werden kann.

Dazwischen liegen eine Reihe von Zeiträumen von zwei, drei und vier Jahren, die auf ähnlichen Kriterien basieren und auf anderen Faktoren beruhen, z. B. ob die bisherige Hypothek des Käufers zum Zeitpunkt des Leerverkaufs aktuell war oder die Höhe der neuen Anzahlung des Käufers als Prozentsatz des Kaufpreises der Wohnung.

Im Allgemeinen sind die Wartezeiten nach einer Insolvenz eher schwarzweiß, während die Wartezeiten nach einer Zwangsversteigerung oder einem Leerverkauf mehr Grauzonen aufweisen, so Keller. In einigen Fällen kann eine Wartezeit aufgehoben oder verkürzt werden, wenn der Konkurs, die Zwangsvollstreckung oder der Leerverkauf des Käufers auf mildernde Umstände oder eine Härte zurückzuführen sind, die außerhalb seiner Kontrolle liegt.

Technisch ist es möglich, dass ein Käufer, dessen früherer Kredit zum Zeitpunkt eines Leerverkaufs nicht in Verzug war, einen neuen FHA-versicherten Kredit ohne Wartezeit erhält, sagt Chivas. Er fügt hinzu, dass er in dieser Situation noch nie jemandem begegnet ist.

Saubere Gutschrift

Käufer müssen eine sehr saubere oder perfekte Kredit-Historie haben, bevor sie nach Konkurs, Zwangsversteigerung oder Leerverkauf Häuser kaufen können. Ein Ausrutscher von nur einer verspäteten Kreditkartenzahlung könnte einen Käufer nach dem Konkurs von einigen Kreditprogrammen ausschließen, selbst wenn die Wartezeit abgeschlossen ist, sagt Keller.

"Konkurs ist ein ernstes Wort", sagt er. „Wenn Sie es tun, ist es eine Karte, bei der Sie nicht ins Gefängnis kommen können. Aber sobald Sie aus der Insolvenz geraten sind, müssen Sie in Ihrem Kredit einwandfrei sein. Lassen Sie nicht einmal einen Gummi-Wrapper fallen. "

Für Käufer, die eine Kreditänderung oder einen Leerverkauf erfahren haben, kann es schwierig sein, Kreditzusagen zu regeln, zum Teil, weil, wie Chivas sagt, "keine Konsistenz" darin besteht, wie die Kreditgeber diese Ereignisse den Kreditbüros melden. Käufer sollten ihre Kreditberichte überprüfen und etwaige Fehler korrigieren oder die Umstände nachteiliger Gegenstände klären.

Eine stabile Beschäftigung kann auch ein Plus sein, sagt Keller. Einige Darlehensprogramme seien milder als andere. "Wenn es eine Lücke gab", sagt er, "muss es erklärt werden."

Konsultieren Sie ein Darlehen pro

Aufgrund dieser Komplexität wird Käufern empfohlen, sich frühzeitig an einen Kreditsachbearbeiter oder Hypothekenmakler zu wenden, um Ratschläge zu erhalten, die auf seine persönliche Situation zutreffen.

"Sie denken vielleicht, dass es ihnen gut geht, aber wenn sie nicht mit einem Profi sprechen, können ihre Hoffnungen zerschlagen oder zerstört werden", sagt Chivas. "Deshalb möchten Sie mit jemandem sprechen, sobald Sie anfangen, es sich in Ihrem Kopf zu erträumen", wenn Sie nach einem Konkurs, einer Zwangsversteigerung oder einem Leerverkauf ein Haus kaufen möchten.