Home süße Hausbesitzer Steuererleichterungen

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Glückwunsch, Sie haben gerade einen Schritt weiter auf der amerikanischen Traumleiter gemacht und sind Hausbesitzer. Neben der Freude am Malen, Klempnerarbeiten und Yardwork haben Sie nun einige neue steuerliche Überlegungen.

Die gute Nachricht ist, dass Sie viele Ausgaben für zu Hause abziehen können. Diese Steuervergünstigungen sind für jeden Wohnsitz verfügbar - Mobilheim, Einfamilienhaus, Stadthaus, Eigentumswohnung oder Genossenschaftswohnung.

Die schlechte Nachricht ist, dass Sie Ihre Steuern wahrscheinlich komplizierter gestalten werden, um den vollen Steuervorteil Ihres Hauses zu nutzen. In den meisten Fällen ordnen Hausbesitzer Artikel. Das bedeutet, dass Sie nicht mehr in der EZ-Straße wohnen. Sie sind auf das 1040-Langformular und den Zeitplan A umgestiegen, in dem Sie Ihre abzugsfähigen Kosten angeben müssen.

Für viele Hausbesitzer lohnt sich der Aufwand für die Artikelgestaltung zur Steuerzeit. Einige mögen jedoch feststellen, dass die Feststellung des Standardabzugs der beste Schritt bleibt. Wie entscheidest du dich? Ermitteln Sie zunächst Ihren Standardabzugsbetrag, der auf Ihrem Anmeldestatus basiert: $ 5.450 für Steuerpflichtige, die alleinstehend oder verheiratet sind, aber getrennt einreichen; 8.000 US-Dollar für Haushaltsvorstände; und 10.900 $ für verheiratete Paare, die gemeinsame Erklärungen einreichen. Vergleichen Sie es dann mit den Gesamtkosten, die Sie mit der Methode, die Ihnen den größeren Abzug ermöglicht, aufschlüsseln und einordnen können.

Um Ihnen zu helfen, Ihre möglichen Schedule A-Steuervergünstigungen zu ermitteln, sehen Sie hier die Ausgaben für Eigenheimbesitzer, die Sie abziehen können, und einige Tipps, um die Steuervorteile Ihres neuen Eigentumsbesitzstatus zu nutzen.

Hypothekenzinsen

Ihre größte Steuervergünstigung spiegelt sich in der monatlichen Hauszahlung wider, da der Großteil dieses Schecks für die meisten Hausbesitzer in Richtung Zinsen geht. All diese Zinsen sind abzugsfähig, es sei denn, Ihr Darlehen beträgt mehr als 1 Million US-Dollar. Wenn Sie der stolze Besitzer einer mit mehreren Millionen Dollar belegten Villa sind, begrenzt der Internal Revenue Service Ihre abzugsfähigen Zinsen.

Zinssteuervergünstigungen enden nicht mit der ersten Hypothek Ihres Hauses. Haben Sie durch Refinanzierung zusätzliches Geld herausgeholt? Oder haben Sie sich stattdessen dafür entschieden, ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie zu erhalten? In jedem Fall ist dieses Interesse auch innerhalb der IRS-Richtlinien abzugsfähig.

In der Regel sind Eigenkapitalschulden in Höhe von 100.000 USD oder weniger vollständig absetzbar.Aber selbst dann könnte der verbleibende Betrag Ihrer ersten Hypothek Ihre Steuererleichterung einschränken. Dies könnte ein Problem sein, wenn Sie Ihr Haus übermäßig stark nutzen.

Wenn ein Hausbesitzer ein Eigenkapitaldarlehen aufnimmt, das zusammen mit seinem ersten Hypothekenbetrag die Schulden des Hauses um einen Betrag erhöht, der den tatsächlichen Wert der Immobilie übersteigt, sieht der Hausbesitzer zusätzliche Abzugsfähigkeitslimits vor. In diesen Fällen gibt der IRS an, dass Sie die geringere Verzinsung eines Darlehens in Höhe von 100.000 USD oder den Wert Ihres Eigenheims abzüglich des Betrags Ihrer bestehenden Hypothek abziehen können.

Angenommen, Sie haben Ihr Haus vor drei Jahren mit einer minimalen Anzahlung gekauft. Ihr Hypothekensaldo beträgt $ 95.000 und das Haus ist jetzt $ 110.000 wert. Ihre Bank gibt an, dass Sie sich für eine 125-prozentige Loan-to-Value-Beteiligungslinie oder 42.500 USD qualifizieren (110.000 USD x 125 Prozent = 137.000 USD - 95.000 USD für Ihre erste Hypothek). Um die Studiengebühren für Ihre Tochter zu bezahlen und ihr ein Auto zu kaufen, um zur Schule zu gelangen, nehmen Sie das Angebot der Bank in Anspruch und denken, der Zinsabzug des Kredits wäre ein Sahnehäubchen für den Steuerkuchen.

Sie werden jedoch nicht all diese Zinsen abziehen können. Stattdessen ist Ihr Abzug auf Zinsen in Höhe von nur 15.000 USD des Darlehens begrenzt. Dies ist der Betrag, den Ihr Hauswert über Ihrer ersten Hypothek liegt. Zinszahlungen auf die anderen 27.500 USD sind nicht abzugsfähig, obwohl die Eigenkapitallinie von Ihrem Eigenheim gesichert wird. Gehen Sie also nicht automatisch davon aus, dass Sie alle Zinsen für Eigenheimschulden abziehen können.

Was ist, wenn Ihre Immobilienverhältnisse etwas heller sind? Sagen Sie zum Beispiel, Sie können ein Ferienhaus am See schwingen. Sie haben Steuerglück. Hypothekenzinsen für ein zweites Zuhause sind vollständig abzugsfähig. Tatsächlich muss Ihre zusätzliche Immobilie nicht unbedingt ein Haus sein. Es kann ein Boot oder ein Wohnmobil sein, solange es Koch-, Schlaf- und Sanitäranlagen hat. Sie können sogar Ihre zweite Immobilie für einen Teil des Jahres vermieten und trotzdem den Hypothekenzinsenabzug nutzen, solange Sie auch dort etwas Zeit verbringen.

Aber sei vorsichtig. Wenn Sie nicht mindestens 14 Tage in Ihrem zweiten Anwesen Urlaub machen, oder mehr als 10 Prozent der Anzahl der Tage, an denen Sie das Objekt vermieten (je nachdem, welcher Zeitraum länger ist), könnte der IRS den Ort als ein Wohnimmobilienobjekt betrachten und Ihr Angebot verbessern Zinsabzug.

Punkte

Haben Sie Punkte gezahlt, um einen besseren Zinssatz für Ihre verschiedenen Wohnungsbaudarlehen zu erhalten? Sie bieten auch eine Steuererleichterung. Das einzige Problem ist, wann Sie sie beanspruchen können.

Mit dem IRS können Sie Punkte in dem Jahr abziehen, in dem Sie sie bezahlt haben, wenn das Darlehen zum Beispiel für den Erwerb oder den Bau Ihres Hauptwohnsitzes bestimmt ist. Die Zahlung von Punkten ist eine in Ihrem Gebiet übliche Geschäftspraxis und die Punkte lagen im üblichen Bereich. Stellen Sie sicher, dass Ihr Kredit alle Voraussetzungen erfüllt, damit Sie alle Punkte auf einmal abziehen können.

Ein Hausbesitzer, der Punkte für ein refinanziertes Darlehen zahlt, hat ebenfalls Anspruch auf diese Steuererleichterung. In den meisten Fällen müssen die Punkte jedoch über die Laufzeit des Darlehens abgezogen werden. Wenn Sie also für die Refinanzierung Ihrer Hypothek 30 Jahre lang 2.000 USD in Punkten gezahlt haben, können Sie pro monatlicher Zahlung 5,56 USD abziehen oder insgesamt 66,72 USD, wenn Sie in einem Jahr 12 Zahlungen für das neue Darlehen getätigt haben.

Wenn durch die Refinanzierung jedoch Bargeld freigesetzt wird, das Sie zur Verbesserung Ihres Hauses verwenden, können Sie in diesem Jahr, in dem Sie die Punkte bezahlt haben, Punkte vollständig abziehen. Die gleiche Regel gilt für Eigenheimkredite oder Kreditlinien. Wenn das Darlehensgeld für Arbeiten am Haus verwendet wird, das das Darlehen sichert, sind die Punkte in dem Jahr abzugsfähig, in dem das Darlehen aufgenommen wird. Wenn Sie das zusätzliche Geld für etwas anderes verwenden, beispielsweise für den Kauf eines Autos, können Sie die Punkte trotzdem auf einer Steuererklärung abziehen, jedoch nicht vollständig. Die Punktabzüge müssen über die Laufzeit des Eigenkapitaldarlehens verteilt werden.

Denken Sie daran: Es ist nur der Teil der Punkte, der sich auf das Refi-Geld bezieht, das Sie für Heimwerkerzwecke verwendet haben, und das sofort steuerlich absetzbar ist. Die auf das refinanzierte bestehende Hypothekensaldo entfallenden Punkte müssen noch über die Laufzeit des refinanzierten Kredits abgeschrieben werden.

Punkte, die für ein Darlehen gezahlt werden, das durch einen Zweitwohnsitz oder ein Ferienobjekt gesichert ist, müssen unabhängig von der Verwendung des Bargeldes über die Laufzeit des Darlehens abgeschrieben werden.

Steuern

Der andere wichtige Abzug in Verbindung mit Ihrem Haus ist die Grundsteuer.

Ein großer Teil der meisten monatlichen Darlehenszahlungen besteht aus Steuern, die einmal jährlich auf ein Treuhandkonto überwiesen werden. Dieser Betrag sollte zusammen mit den Informationen zu den Darlehenszinsen in der Jahresrechnung Ihres Kreditgebers enthalten sein. Diese Steuern werden jährlich abgezogen, solange Sie Ihr Haus besitzen.

Wenn es sich jedoch um Ihr erstes Steuerjahr in Ihrem Haus handelt, suchen Sie das Abrechnungsblatt aus, das Sie beim Abschluss erhalten haben, um zusätzliche Steuerzahlungsdaten zu finden. Bei der Übertragung der Immobilie vom Verkäufer an Sie wurden die Steuerzahlungen des Jahres aufgeteilt, so dass jeder von Ihnen die Steuern für den Teil des Steuerjahres entrichtete, in dem Sie die Immobilie besaßen. Ihr Anteil an diesen Steuern ist vollständig absetzbar.

Ein Wort der Vorsicht: Wenn auf Ihrem Kontoauszug ein Geld ausgewiesen ist, das Sie auf ein Treuhandkonto für zukünftige Steuern eingezahlt haben, ist dieser Betrag nicht abzugsfähig. Sie können die Steuern nur in dem Jahr in Abzug bringen, in dem Ihr Darlehensgeber sie tatsächlich an den Grundsteuersammler bezahlt.

Angenommen, Sie haben Ihr Haus am 1. Juli gekauft. Ihre Grundsteuern sind jeweils am 1. Januar fällig. 1. Als Sie geschlossen hatten, hatte der Verkäufer bereits die Jahressteuern von 1.000 USD in voller Höhe gezahlt, so dass Sie dem Verkäufer die Hälfte seiner jährlichen Steuerzahlung erstatten decken Sie Ihr Eigentum an der Immobilie für die letzten sechs Monate des Jahres ab. Ihre Rückerstattung in Höhe von $ 500 an den Verkäufer wird in Ihren Abrechnungsdokumenten angezeigt.

Aus dem Abschlussdokument geht auch hervor, dass Sie dem Darlehensgeber weitere $ 500 als Escrow für die Steuer für das kommende Jahr im nächsten Januar vorbezahlt haben. 1. Die $ 500, die Sie dem Verkäufer beim Abschluss erstattet haben, können von der diesjährigen Steuererklärung abgezogen werden bis es im nächsten Jahr bezahlt wird.

Die Grundsteuern müssen normalerweise als Einzelkosten nach Zeitplan A abgezogen werden. Hausbesitzer, die den Standardabzug verwenden, können jedoch nach einem neuen Steuergesetz mindestens einen Teil ihrer Grundsteuerzahlungen auf den Standardbetrag aufaddieren. Ein einzelner Hausbesitzer kann bis zu 500 US-Dollar an Steuerabgaben für den Standardabzug von 5,450 US-Dollar erheben. Verheiratete Steuerpflichtige, die eine gemeinsame Steuererklärung einreichen, können ihren Betrag von 10.900 USD um bis zu 1.000 USD erhöhen.

Diese Option hilft Hausbesitzern, die nicht genügend Nachlässe haben, um sie aufzulisten, die Immobiliensteuern jedoch für ihren persönlichen Wohnsitz zahlen. Dieser zusätzliche Standardabzugsbetrag gilt für das Steuerjahr 2009.

Wenn du verkaufst

Wenn Sie sich entscheiden, in ein größeres Haus umzuziehen, können Sie einige Steuern auf den erzielten Gewinn vermeiden.

Vor Jahren musste ein Hauseigentümer den Verkaufserlös verwenden, um ein anderes Haus zu kaufen, um keine Steuern auf den Verkauf eines Wohnsitzes zu zahlen. 1997 wurde das Gesetz so geändert, dass bis zu 250.000 USD an Umsatz (500.000 USD für verheiratete Mitbürger) steuerfrei sind, solange der Hausbesitzer die Immobilie zwei Jahre lang im Besitz hatte und zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf darin lebte .

Wenn Sie verkaufen, bevor Sie die Eigentums- und Wohnsitzerfordernisse erfüllen, müssen Sie jeden Gewinn besteuern. Der IRS sieht eine Steuererleichterung vor, wenn der Verkauf aufgrund einer Änderung der Gesundheit, des Beschäftigungsverhältnisses des Eigentümers oder unvorhergesehener Umstände erfolgt. In diesen Fällen ist der steuerfreie Gewinnbetrag anteilig.

Ein Urteil der IRS Ende 2002 könnte mehr Geld in die Tasche der Hausbesitzer stecken, wenn sie verkaufen müssen, bevor sie sich für die volle Steuererleichterung qualifizieren können. Das Finanzministerium hat die unvorhergesehenen Umstände definiert, unter denen Hausbesitzer häufig zum Verkauf gezwungen werden und unter denen sie jetzt Steuererleichterungen erhalten können.

Unvorhergesehene Umstände:
  • Tod.
  • Scheidung oder rechtliche Trennung
  • Arbeitsplatzverlust, der für Arbeitslosenentschädigung geeignet ist.
  • Beschäftigungsänderungen, die es den Hausbesitzern schwer machen, die Hypotheken- und Lebenshaltungskosten zu decken.
  • Mehrfachgeburten aus derselben Schwangerschaft.

Ein teilweiser Ausschluss kann geltend gemacht werden, wenn der Verkauf durch Wohnschäden infolge einer Natur- oder von Menschen verursachten Katastrophe ausgelöst wurde oder das Grundstück „unfreiwillig umgebaut“ wurde, zum Beispiel von einer lokalen Regierung nach einem herausragenden Gebietsrecht in Anspruch genommen wurde.

Zweitverkäufe von Häusern können auch einige Steuervorteile bieten, jedoch nicht so viel wie in der Vergangenheit, dank eines Gesetzes, das 2008 in Kraft trat. Zuvor konnten Sie Ihre Ferienimmobilie umziehen und als Hauptwohnsitz in der Wohnung wohnen zwei Jahre und verkaufen und stecken dann bis zu 250.000 oder 500.000 US-Dollar steuerfrei. Jetzt müssen Sie jedoch einen Teil des Verkaufsgeldes besteuern, je nachdem, wie lange das Haus als Zweitwohnsitz genutzt wurde.

Was ist nicht abzugsfähig

Während für einen Hauseigentümer viele Steuervergünstigungen zur Verfügung stehen, lassen Sie sich nicht mitreißen. Es gibt noch ein paar Dinge, für die Sie die vollen Kosten tragen müssen.

Eine solche Ausgabe ist die Versicherung. Wenn Sie eine private Hypothekenversicherung oder PMI zahlen, weil Sie nicht in der Lage waren, eine ausreichend hohe Anzahlung zu leisten, sind dies Kosten, die Sie wahrscheinlich nicht abziehen können - es sei denn, Sie erfüllen die Anforderungen eines speziellen PMI-Gesetzes. Die Steuergesetzänderung, die erstmals im Dezember 2006 verabschiedet und im Dezember 2007 verlängert wurde, ermöglicht es einigen Hausbesitzern, PMI für Kredite abzuziehen, die nach dem 1. Januar 2007 oder dem 31. Dezember 2010 aufgenommen oder refinanziert wurden und bestimmte Darlehen erfüllen Betragsgrenzen.

Die anderen großen Versicherungskosten im Zusammenhang mit dem Eigenheim, die Versicherung gegen Sachschäden, sind immer noch für alle nicht abzugsfähig, auch wenn der Versicherungsschutz in der Regel als Teil des Wohnungsbaudarlehens erforderlich ist und als Teil Ihrer monatlichen Zahlung enthalten ist.

Zu den nicht abzugsfähigen Wohnkosten zählen die Beiträge der Eigenheimbesitzer, etwaige zusätzliche Tilgungszahlungen, die Abschreibung Ihres Eigenheims sowie allgemeine Abschlusskosten und örtliche Abschätzungen, um den Wert Ihrer Nachbarschaft zu steigern, wie z. B. der Bau neuer Bürgersteige oder Versorgungsleitungen.

Was ist mit all den Reparaturen, die am Tag nach Ihrem Einzug offenbar erscheinen? Sicherlich sind sie steuerlich absetzbar. Es tut uns leid. Während sie Ihr Haus viel komfortabler machen, sind Sie auch hier alleine.

Aber halten Sie sich an die Quittungen. Einige langjährige Hausbesitzer könnten feststellen, dass ihre Immobilie über den Betrag von 250.000 USD (500.000 USD für verheiratete Paare) hinausgeht, den der IRS Ihnen beim Verkauf steuerfrei halten wird. In diesem Fall könnten die Aufzeichnungen über die Verbesserung von Immobilien dabei helfen, eine höhere Basis für Ihr Haus zu schaffen und Ihren steuerbaren Gewinn zu reduzieren.